（原标题：深圳近7成租客每月租房3000元以内 超半数住城中村）
“年轻人(26-35岁)已经成为了租房的主要人群，而大学生们(本科+专科)除了主要居住在南山之外，宝安和龙岗也成了新的选择。南山的租客约有36%为大学生，宝安的大学生租客占比也超过了50%。”日前，深圳链家研究院发布的一份深圳租赁报告显示。
“租售并举”成为楼市调控长效机制的抓手，以及住房供给端革新方向大背景下，拥有庞大租房需求的深圳，租房市场规模究竟有多大、租金呈现什么样的态势，本期黄金楼市结合一系列报告数据为你一一分析。
“来深圳11年，小汤买过4套房，卖过3套。但他从没住过自己买的房子，一直把房子出租给别人，自己另外租房。他买的房子越来越大，租的房子也越来越好，最初他租的是农民房，现在他租的是豪宅。”在深圳链家研究院新鲜出炉的深圳租赁报告里，一个典型的租房故事吸引诸多目光。
数据显示，深圳有24.3%的房东在租房居住，拥有“既是房东又是租客”的双重身份。按照深圳链家研究院的调查，大多数深圳人在买房时，注重的是升值空间或租金回报，但在解决自己居住问题的时候，注重的是方便、实惠。
对于租房人群占比高达80%的深圳而言，这种拥有双重身份的租客仅仅是规模庞大的租赁市场的冰山一角。深圳链家研究院监测显示，深圳约有36万套商品住房出租，若按照今年1-8月份深圳商品住房的套均租金5005元的水平计算，当前深圳商品住房的租金规模已经超过216亿元。
而根据此前的统计数据，截至2014年末，深圳拥有1041万套各种类型的存量住房，其中村民自建房有497万套，占48%。这意味着，如果加上其他类型的存量房，深圳租赁市场的租金规模将更加巨大。
“新房开发空间开始触顶，但新市民、外来常住人口、中低收入无房户、流动人口等已成为住房需求‘主力军’。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在此前曾做出判断，未来租赁体量将继续放大，租赁将与房屋购置平行，成为住房供应的“双引擎”。
深圳租房报告：超七成农民房月租不超2000元
大型品牌租赁运营机构的规模化运作，将为深圳租赁市场注入新的活力
未来租赁体量将继续放大，租赁将与房屋购置平行，成为住房供应的“双引擎”。不过，作为一个关乎多方利益的市场，租赁市场多年来一直野蛮生长，在租赁房源供应标准、租房供求和租金等基本信息上，一直没有明确的规范。
大型品牌租赁运营机构介入
或刺激市场快速发展
“目前，制约租赁发展存在三大瓶颈。”李宇嘉指出，城镇居民70%的财富是住房，楼价上涨带来的资产收益成为当代居民收入差距的主要载体。此外，由于Z监管重点在新房，租房市场长期不规范，诸如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨租、被迫搬家、不退还押金等乱象丛生。同时，租房无法享受与买房一样的公共服务，比如租房人群很难落户，难以享有与户籍挂钩的社会保障，在公办教育分享上也排在最后面，甚至被隔绝。
“现在深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例仅10%左右。”在深圳链家研究院看来，大型品牌租赁运营机构的规模化运作，将为深圳租赁市场注入新的活力。一方面它们提供了更高品质的租房产品和服务，另一方面在它们的刺激和教育下，个人房东也会越来越重视对出租房的运营与管理。
高房租“压力山大”
近7成租客每月租房3000元以内
2015年，深圳房价经历了一个大幅上涨的时期，租金同步也一路上扬。不过，在去年1月达到74.3元/平方米/月的高峰之后，租赁房源大幅增加，局部供给过剩，加上不少长租公寓“杀入”租房市场，供过于求的趋势过于明显，深圳商品房的月度单位租金连续一年多持续回落，直至今年4月起才逐渐小幅回升。
尽管如此，高房租似乎一直是横亘在深漂族面前一座难以逾越的大山。根据深圳链家研究院的调查，当前，除了深圳商品房套均租金主流已经从6年前的2000-3000元/套上涨为3000-5000元/套之外，农民房月租金在2000元以内的占到73.8%，而长租公寓的租金虽然差异较大，但2000-3000元/月的租客占比最高。
这样的租金水平与租客的支付能力成正比，数据显示，深圳69.6%的租客月租金在3000元内，其中52.7%月租金在2000元内，甚至还有18.2%月租金在1000元内。从租金收入比来看，租金占总收入10%-20%的占比最大，达到36.3%.
“深圳租赁市场占据主流的房源主要有三类：商品房、城中村及长租公寓。其中商品房在租赁市场的占比并不算高，农民房是租赁市场最重要的供应。农民房租客中租金在1000元以内占26.1%.”深圳链家研究院院长肖小平分析道，大量低廉的农民房可以消解高房租所带来的压力。
深圳主流租房类型详解
商品房：3000-5000元/套的租金成为主流
商品房在深圳租赁市场的占比并不算高，不过，它仍是租赁市场的风向标，尤其是其租金走势基本反映了租赁市场的兴衰程度。
在深圳链家研究院提供的深圳商品房租金数据中，从2010年至今年8月份，深圳商品房年度套均租金呈现稳步上涨的态势，其中2014-2015年间，商品房年度套均租金涨幅达到高点。截至2017年8月，深圳商品房套均租金5005元，相比2010年大幅上涨了约67 .6%.这也意味着，伴随着房价的上涨，深圳商品房租金正在逐步向中高端移动。“最为明显的是3000元/套以内比例大幅缩减，4000-8000元/套的比重成倍扩大，3000-5000元/套成为商品房租金主流。”深圳链家研究院院长肖小平指出。
从租房的户型来看，在商品房租房里，一房（单间）至三房是供需的主流户型。按照深圳链家研究院的统计，二房的成交占比高达32 .5%，房源占比为24 .8%；一房的成交占比则为29 .8%，房源占比22 .1%.这意味着，中小户型租房呈现供不应求的趋势。“租房居住更多的是过渡型，且以单身或小家庭为主，所以主要倾向于中小户型。”深圳链家研究院称。
农民房：近74%月租金在2000元以内
过往低水平的租金，为深圳农民房吸纳了一批数量较多的刚需租客，农民房成为深圳租赁市场最重要的供应。调查显示，深圳租住在城中村的租客占比为52.9%，而从深圳链家研究院的长期监测来看，实际租住城中村的比例可能达60 %-70%.除了来深务工者之外，许多收入可观的白领、事业单位职工也会选择租住。农民房最大的优势在于租金低廉，深圳链家研究院提供的一组农民房月租金分布图里，月租金在2000元以内的农民房占到73 .8%，其中26 .1%在1000元/月以内。深圳链家研究院调查发现，租金与到城市中心的距离相关，距离越远、租金越低。“尤其是宝安、龙岗等原特区外区域，有些单间租金甚至低至500元以内。”小户型同样是农民房租客的需求主流，单间、一至二房的租房居住占比高达91 .6%.因此，农民房供应也主要集中于易于出租的小户型。
长租公寓：租金差异较大，主流租金在4000元/月以内
在资本的推动下，从2014年起，长租公寓开始在深圳租赁市场亮相。短短三年间，一系列长租公寓品牌如雨后春笋般不断涌现，数据显示，截至今年，深圳全市的长租公寓运营商已经突破100家。不过，根据深圳链家研究院的调查，有较大比例租客并不了解长租公寓。
据了解，目前深圳长租公寓市场的房源良莠不齐，大部分来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等，多以小户型为主，它们大多主打有情怀的服务以及有格调的硬件装修。
由于分散于原特区内外，长租公寓的租金水平差异较大。从深圳链家研究院统计的一张租金分布表中可以看到，长租公寓的租客月租金主要集中在4000元以内，其中2000-3000元/月的长租公寓租客占比最高，大24.4%.
不过，根据深圳链家研究院的调查，不少长租公寓的租金依然比普通租房的市场价高30 %-50%，但运营管理却存在不少问题，甚至没有给租客带来明显优于普通租房的体验。
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